Договор отчуждения пая в кооперативе

Договор купли продажи пая в ГСК – Юридический ликбез

Договор отчуждения пая в кооперативе

Купля-продажа гаража через кооператив может состояться в одном случае – если у продавца оформлено право собственности на гараж. Однако до сих пор распространены случаи, когда бокс «покупают» только по членской книжке.

Такая ситуация не является куплей-продажей в юридическом смысле и может принести покупателю массу хлопот:

  1. оформить право собственности на нового владельца очень сложно;
  2. есть риск изъятия земли для государственных нужд и сноса гаражей без компенсации.

Поэтому перед сделкой убедитесь, что право собственности оформлено. Если это не так – сначала оформите право собственности на продавца, и только после этого совершайте сделку.

Как оформить собственность в гаражном кооперативе

Для оформления права собственности понадобится документы на гараж:

  1. паспорт продавца;
  2. справка из ГСК о полной выплате пая;
  3. технический план (заказать в БТИ);
  4. квитанция об оплате пошлины за регистрацию.

Дополнительно могут понадобиться документы на ГСК – если до этого никто из членов ГСК не оформлял право собственности на бокс:

  1. устав ГСК;
  2. выписка из ЕГРЮЛ;
  3. решение о назначении председателя кооператива;
  4. документ о выделении земли ГСК;
  5. разрешение на постройку гаражей;
  6. акт ввода гаражей в эксплуатацию.

Регистрация занимает до 18 рабочих дней. По ее завершении продавец получит выписку из ЕГРН. На основании проведенной процедуры гараж можно продавать.

Процедура продажи кооперативного бокса

Пошагово купля продажа гаража выглядит следующим образом:

  1. Сбор документов продавцом. Если гараж не оформлен как собственность – в первую очередь производится такое оформление.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи (если необходимо).
  3. Заключение основного договора купли продажи.
  4. Передача гаража по передаточному акту.
  5. Подача документов на регистрацию права собственности покупателя на гараж.
  6. Окончательный расчет покупателя за гараж.

Ниже рассмотрим подробнее ключевые моменты сделки.

Риски для продавца

В такой сделке продавец рискует в плане расчетов:

  1. получить деньги с задержкой;
  2. не получить деньги вообще и остаться без гаража.

Снизить эти риски помогут прописанные в договоре условия об оплате. Стороны сами выбирают, как рассчитываться. Разные моменты и способы оплаты несут разный риск для продавца.

Момент оплаты Риск для продавца Риск для покупателя
Предоплата по предварительному договору (задаток, аванс) + основная оплата позже Если есть предварительный договор, такой платеж защитит интересы продавца Весьма рискованный инструмент. Если основная сделка сорвется, придется взыскивать деньги через суд
Полная оплата при заключении сделки Самый безопасный вариант, можно принимать деньги наличными в руки Очень рискованный вариант, т.к. право покупателя еще не зарегистрировано
Полная оплата сразу после государственной регистрации Есть риск остаться без денег. Лучше воспользоваться услугами посредника (банк, нотариус) Самый безопасный вариант, т.к. право уже зарегистрировано.
Отсрочка или рассрочка оплаты Самый рискованный вариант. Лучше добавить в договор условие о залоге до полной оплаты Безопасный вариант при соблюдении графика платежей. Риск минимальный

Как видно из таблицы, универсального момента оплаты, одинаково безрискового для обеих сторон, не существует. Ориентироваться нужно на конкретные условия сделки, в том числе поведение сторон. Обратите внимание, что и способы оплаты могут быть разными.

Способ оплаты Риск для продавца
Наличными под расписку (здесь же простой безналичный перевод) Не несет риска в случае предоплаты или оплаты при заключении сделки – документы еще не переданы на регистрацию.В случае оплаты после регистрации довольно рискованный способ, т.к. полностью зависит от добросовестности покупателя.
Банковская ячейка Достаточно безопасный вариант, однако помните, что банк не контролирует содержимое ячейки и не может гарантировать оплату.
Аккредитив или счет эскроу Очень безопасный способ расчетов, однако потребует дополнительных затрат.
Депозит нотариуса Самый безопасный вариант расчетов.

Риски для покупателя не рассмотрены, поскольку покупатель в любом случае имеет больше контроля над денежными средствами, чем продавец.

Пропишите выбранную комбинацию максимально подробно в договоре, чтобы обеспечить защиту своих интересов в суде.

Покупателю: как правильно оформить

При покупке гаража придерживайтесь следующих правил:

  1. Приобретайте только тот гараж, который уже оформлен в собственность. Земля под гаражом может быть и в аренде, но вот сам гараж обязательно должен быть в собственности.
  2. Обязательно внимательно просмотрите все представленные документы. Их пакет должен быть полным.
  3. Прописывайте в договоре условия оплаты подробно, а в будущем неукоснительно им следуйте, чтобы избежать риска расторжения договора по мотиву неоплаты.
  4. Пропишите в договоре гарантии продавца о том, что гараж является свободным от арестов, обременений, прав и притязаний третьих лиц.
  5. К договору купли-продажи оформите акт приема-передачи, в котором укажите состояние имущества на момент передачи.
  6. Если вы не уверены в своих силах, обратитесь за помощью к специалисту. Он поможет составить такой текст договора, который будет защищать ваши интересы.

Договор оформляется в простой письменной форме за исключением случаев, когда собственником является несовершеннолетний или речь идет о продаже доли. Далее документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

Помните, что во времени есть несколько моментов, в которые вы приобретаете право собственности. В юридическом смысле такое право приобретается не сразу, а «по частям»:

  1. В момент передачи гаража (дата составления передаточного акта) вы получаете право владения и пользования гаражом. Вы можете пользоваться им по назначению, ремонтировать, хранить там вещи, посещать в любое время. Вместе с этим, уже с даты подписания акта вы несете риск гибели имущества – например, если гараж сгорит, убытки понесете именно вы (предъявить их продавцу уже нельзя).
  2. С даты государственной регистрации вашего права собственности вы получаете право распоряжения гаражом. С этого момента вы можете официально продать, подарить, завещать. заложить или даже уничтожить гараж – по своему усмотрению.

Именно с момента госрегистрации вы становитесь полноправным собственником имущества, поэтому не стоит затягивать с передачей документов на регистрацию.

Побеседуйте с председателем ГСК по поводу оформления прав собственности на землю. Этот вопрос не решается при оформлении прав на сам гараж, но дополнительная информация о состоянии дел в кооперативе не помешает.

Как оформляется типовое соглашение

Образец договора купли продажи гаража через ГСК можно скачать здесь.

Договор купли-продажи гаража должен содержать следующие существенные условия:

Чаще всего сделка происходит между физическими лицами. Укажите в шапке: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные, адрес места жительства и регистрации.

Если одной из сторон выступает юридическое лицо, укажите: полное наименование фирмы, ИНН и ОГРН, юридический адрес, имя представителя и на основании чего он действует.

  1. Предмет продажи – описание гаража.

Описание предмета продажи это ключевой момент для составления договора. Укажите следующие данные:

  • наименование имущества – гараж;
  • в каком ГСК находится (наименование, ИНН, адрес);
  • кадастровый номер гаража и его номер по учету ГСК;
  • площадь и иные размеры.

Источник: https://pravolikbez.com/dogovor-kupli-prodazhi-paya-v-gsk/

Покупка новостройки в ЖСК: договор уступки пая, выплаты и членство

Договор отчуждения пая в кооперативе

Когда люди объединяются, чтобы самостоятельно построить небольшой многоквартирный дом, создаётся ЖСК. У каждого участника есть свой пай. А паевые взносы складываются в общий фонд.

Пай несложно продать: нужно заключить договор цессии или уступки. Это разные названия одного соглашения.
Если вы покупаете пай в ЖК, мы расскажем, какие пункты нужно включить в договор.

Общее правило: «все, что не запрещено, то – разрешено».

Согласно кодексу, ЖСК – это некоммерческая организация, она создается для целей, не связанных с извлечением прибыли. Для кооператива – это удовлетворение потребности в жилье.

Если кончились деньги – тебя исключат из членов кооператива принудительно. Если ты добровольно хочешь покинуть организацию – препятствий нет.

Паевые взносы кооператив должен вернуть, но проблема может заключаться в сроках возврата и наличием средств на счете.

В таком случае человек пробует найти покупателя. Но это будет не договор купли-продажи, а переуступки. Пай – это право требования предоставления жилья соразмерно уплаченным взносам. Пай правильней не продавать, а уступать.

Переуступка

Нет специальных норм о передаче прав требования в ЖСК. Гражданский кодекс не содержит отдельный положений об уступке пая. Жилищный кодекс тоже никак не регулирует процедуру.

С юридической точки зрения при отчуждении пая происходит выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового.

Стать членом кооператива можно после одобрения общим собранием решения правления о принятии нового участника.

Хотя законодательных гарантий нет, правлению ЖСК удобнее иметь дело с переуступкой, чем с уходом члена. Выход участника обяжет правление вернуть деньги. Затем пай будет передан новому члену. Договор уступки позволяет не вынимать средства из оборота. Руководство кооператива это ценит.

Помните, что к покупателю в собственность переходит пай, не квартира. Право получить жилое помещение в собственность появится с утверждением общим собранием решения о принятии покупателя в ряды.

Право собственности на жильё приобретает член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру.

Договор

Несколько советов, как обезопасить сделку.

Подпишите соглашение у нотариуса. Поскольку требований к форме сделки не предусмотрено, то в целях экономии вы можете заключить сделку путем подписания простого письменного договора.

С другой стороны, чтобы подтвердить личность продавца и установить его дееспособность, лучше обратиться к нотариусу.

Получите согласие правления. Уведомление о предстоящей уступке и согласие правления позволит новому пайщику, в случае отказа в принятии его в члены кооператива, требовать возмещения ущерба.

Пусть ЖК станет гарантом сделки. Одним из вариантов, может быть заключение трехстороннего соглашения между пайщиком-цедентом, покупателем-цессионарием и правлением, привлеченным в качестве заинтересованного лица.

Передавайте деньги после вступления. Это должно быть в договоре. Также укажите последствия непринятия вас в члены. В случае отказа от принятия в кооператив, вы расторгаете сделку и получаете деньги обратно.

В таком случае, продавец будет требовать возврата взносов с ЖК.

Вы также можете заключить предварительный договор до вступления и основной договор уже после того, как вас приняли.

Наследство

Пай без проблем передаётся по наследству.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит:

  • паевой взнос в сумме, уплаченной членом ЖСК к моменту открытия наследства,
  • право пользования квартирой, которая кооперативом была предоставлена наследодателю.

Для оформления пая наследнику понадобится:

  1. нотариальное свидетельство о вступлении в наследство,
  2. в некоторых случаях – решение суда.

Смотрите также статьи на темы:

Кредиты

Кредиты на покупку квартиры в ЖСК получить сложно. Банки не идут на риски предоставления денег без обеспечения.
Право требования, приобретаемое в результате вступления в члены ЖСК, ничем не обеспечено:

  • право собственности возникает только после постройки жилья и выплаты всех паевых взносов;
  • вернуть паевые взносы и обратить взыскание на них можно только, если у кооператива есть деньги или друге имущество.

Ипотеку взять нельзя. Можно — потребительский кредит.

Материнский капитал

Раньше было проблематично вложить материнский капитал в ЖСК. Пенсионный фонд не шел на одобрение таких сделок.

Это случалось, потому что ПФР требовал предоставить копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение. Если квартира не построена, то и документ предъявить невозможно.

Сейчас использовать маткапитал можно. Верховный Суд признал законность его использования для покупки пая в жилищном кооперативе.

Для оплаты вступительного или паевого взноса потребуются:

  1. выписка из реестра членов кооператива или решение о приеме в члены ЖСК;
  2. справка о внесенной сумме и оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса;
  3. копия устава кооператива;
  4. нотариальное обязательство оформить жилое помещение в общую собственность в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа.

Как получить квартиру?

Строительство жилья ведется на средства членов — паевые взносы. Пайщики принимают участие в деятельности кооператива, голосуя на общем собрании или участвую в правлении. Правление руководит текущей деятельностью организации.

Справка о выплате пая

Документ выдается участнику жилищного кооператива после полного погашения пая. Справка содержит информацию о размере пая и дате полной оплаты его стоимости.

Правление выдаёт такой документ по заявлению пайщика. Справка о выплаченных паях нужна для оформления собственности на жильё.

Установленной законом формы справки или заявления нет. Справка составляется в любом виде. Проверьте, все ли данные верны: ФИО, адрес, паспортные данные, суммы и график платежей. Должна быть фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная по значению. В обязательном порядке справку подписывает председатель жилищного кооператива и ставит печать организации.

Акт приёма передачи

Пайщик получает по передаточному акту квартиру в собственность, если:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • жилое помещение поставлено на государственный кадастровый учет;
  • органами управления ЖСК принято решение о вселении пайщика в квартиру.

Оформление права собственности

Регистрируют право собственности по двум документам:

  1. акту приёма-передачи квартиры,
  2. справке о выплаченном пае.

Право распоряжаться недвижимостью возникает у пайщика с момента регистрации.

Что нужно запомнить?

  1. Переуступка пая – это выход старого члена и вступление нового.
  2. Не передавайте деньги за пай до внесения своей фамилии в реестр участников.
  3. Оформите собственность после завершения стройки и полной оплаты пая.
  4. Воспользуйтесь налоговым вычетом, когда на руках будет документ о собственности.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/pokupka-i-ustupka.html

Помощ юриста
Добавить комментарий